Inleiding
Vandaag, 31 december 2010 staat in de volkskrant dat de centrale bank in Zweden het rentebeleid wil aanpassen aan de huizenprijzen en niet meer uitsluitend aan de ontwikkeling van de inflatie.
Dat is een eerste stap naar het idee dat een overheid stabiliteit gaat brengen in de fluctuaties in prijzen en rentestanden. Wanneer we deze zaken uitsluitend aan de economische krachten overlaten, ontstaan er chaos en wantoestanden. Dat laatste is in ieder geval recent bewezen in de kredietcrisis. Nu rijst de vraag of deze maatregel in Zweden zal helpen?
Ik denk dat het wel iets zal helpen, maar te weinig om een volgende crisis te voorkomen. Voor een echt geschikte maatregel is meer inzicht in de economie noodzakelijk.
Rente en huizenprijzen
Het spreekt voor zich, en is ook al vaak aangetoond, dat rente variaties veel invloed hebben op de prijzen van huizen. Immers de prijs die een koper voor een huis wil betalen hangt er van af hoeveel geld hij kan lenen met zo’n huis als onderpand, bij een bepaald kosten niveau van het gezin of van het bedrijf. Dan leent hij de daarbij passende hoeveelheid geld en koopt daarmee het pand. Het gevolg is, dat bij een lage rentestand de huizenprijzen de neiging hebben om te stijgen en bij een hoge rentestand de neiging hebben om te dalen.
Maatschappelijk gezien hebben niet alleen huizenbezitters er belang bij om de huizenprijzen te laten stijgen. Ook de overheid en de economie zien dat graag. Bij stijgende huizenprijzen zijn huizenbezitters in staat om voldoende geld te lenen, hun huizen op te knappen, met winst hun huizen te verkopen en zo weer geld te verwerven voor een groter, nieuwer, beter huis. De laatste 20 jaar is de rente langzaam gedaald en dat heeft een enorme activiteit gebracht in de huizen-productie, – verkoop en – opknap-economie.
Wanneer deze geleidelijke rentedaling lang duurt, gaan mensen verwachten dat huizenprijzen almaar stijgen en daarop anticiperen. Iets te groot en iets te duur kopen zijn daar het gevolg van. Dat geeft een zogenaamde bubbel economie. De huizen worden dan niet alleen een gebruiksobject, maar ook een beleggingsobject. Daardoor krijgen huizen de neiging om duurder te worden dan de bouwkosten. Iedereen wil meeprofiteren van de vermogenswinsten die zo te halen zijn.
Effect van rentevariaties
Wanneer de rente echter laag is, bijvoorbeeld 1%, dan hebben renteschommelingen een veel groter effect, dan wanneer de rente hoog is. Bij 1% rente betekent een stijging van 1/2% een kostenverhoging van 50%. Bij 7% rente bijvoorbeeld betekent 1/2% stijging een kostenverhoging van 7%, dus aanzienlijk minder. Voor huizenbezitters, die lenen tegen de grens van wat ze kunnen dragen, is dit een belangrijk gegeven. Bij een geringe rentestijging kunnen zij makkelijk in een situatie komen dat zij de kosten niet meer kunnen dragen, met een faillissement als gevolg.
De huidige lage rentestand maakt het noodzakelijk dat de overheid regulerend optreedt in de markt van hypothecaire leningen, om drama’s te voorkomen die zullen gaan optreden bij renteverhogingen of risico’s daarvan. In feite is dat de situatie waar we nu in zitten. Deze situatie heeft tot gevolg dat de verkoop van huizen stagneert, de aanbesteding van nieuwe projecten stagneert, met als gevolg daarvan problemen in de bouw enzovoort.
De oplossing is een vaste rente
De oplossing is eigenlijk heel simpel. De overheid moet de hypothecaire rente wettelijk vaststellen en over langere tijd stabiel houden. Tegelijk moet ze verklaren dat wijzigingen in de rente alleen doorgevoerd zullen worden wanneer het noodzakelijk is op de langere termijn, om onevenwichtigheden in het geldsysteem en in financieringsmogelijkheden op te lossen. Aanpassingen moeten met kleine stapjes gaan een zich over een lange termijn uitstrekken, zodat marktpartijen zich daar op in kunnen stellen.
Het gevolg is stabiliteit in de markt van huizen, door stabiliteit in de rentestand voor hypothecaire leningen. Daardoor wordt het voor veel partijen interessanter om daarin te opereren, zoals bijvoorbeeld de pensioenfondsen. Het is al lang bewezen dat er in de markt verschillende rente niveaus naast elkaar kunnen bestaan. Waarom dan geen vaste rente voor hypothecaire leningen. Misschien zijn bepaalde geldgevers dan minder geïnteresseerd, terwijl juist anderen meer geïnteresseerd zijn. Er ontstaat op den duur een bepaald evenwicht tussen huizenprijzen, geldgevers en geldnemers. Dat evenwicht is niet alleen van de rentestand afhankelijk ook regelgeving grondprijzen, bouwvergunningen enz. hebben daar invloed op. Door een vaste rente kunnen we daar wel heel stabiliserend op inwerken.
Geldmarkt bestaat eigenlijk niet
Tegelijk wordt zo de onzin ongedaan gemaakt dat rente door de markt gedicteerd zou moeten worden als prijs voor leengeld. Er bestaat helemaal geen prijs voor leengeld, net zomin als de banken een markt voor leengeld zouden bedienen. Daar moet heel anders naar gekeken worden. De geldmarkt is eigenlijk helemaal geen markt. Banken zijn eigenlijk sociaal economische instellingen, die vanuit inzicht sturend moeten ingrijpen en reguleren, in plaats van uit winstbejag hun kansen grijpen. Maar daarover een andere keer meer.
December 2010
Jan JC Saal